Budowa domu jednorodzinnego – jakie dokumenty do pozwolenia na budowę?
Większość młodych par lub singli prędzej czy później staje przed dylematem: kupić mieszkanie czy może wybudować dom jednorodzinny? Jednak na odpowiedzi na to pytanie się nie kończy. Kiedy już podejmiemy tę niełatwą decyzję, musimy zająć się wszystkimi niezbędnymi formalnościami. W przypadku domu są to różnego rodzaju dokumenty potrzebne do pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy. Co trzeba załatwić, zanim staniemy się dumnymi posiadaczami własnego lokum?
Jeśli czytasz ten artykuł, prawdopodobnie posiadasz już działkę budowlaną oraz ogólny zarys swojego wymarzonego domu. Kolejnym krokiem jest, oczywiście złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. Od 28 czerwca 2015 roku w Polsce obowiązują jednak przepisy, które pozwalają, by w przypadku budynków, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki i nie mają negatywnego wpływu na środowisko, zastąpić wspomniane pozwolenie zgłoszeniem budowy. Jednak czy te zmiany rzeczywiście w znaczący sposób usprawniają i przyspieszają niezbędne prace administracyjne?
Na początku warto podkreślić, iż liczba sytuacji, w których możemy ograniczyć się do takiego zgłoszenia, jest dość ograniczona. Przede wszystkim, nie możemy skorzystać z tej możliwości w przypadku zabudowy bliźniaczej lub szeregowej. Przyczyna jest prosta: takie budynki swoim obszarem oddziaływania zawsze przekraczają teren działki objętej zamierzeniem inwestycyjnym. Czym właściwie jest obszar oddziaływania obiektu? Mianem tym określamy teren otaczający budynek, który wyznaczany jest na podstawie przepisów ustalających ograniczenia w zagospodarowaniu związane z obiektem. W praktyce więc możemy go poznać, zapoznając się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Aby upewnić się, czy nasz dom nie będzie wpływał na sąsiednią działkę, należy przeanalizować, czy nie ograniczy dopływu światła słonecznego do obiektów na sąsiadujących działkach, czy znajduje się w wystarczającej odległości od innych budynków, w jakiej odległości od innych działek znajdują się obiekty dodatkowe, które mogą ograniczyć swobodę sąsiadów w wyborze usytuowania domu (do takich obiektów należą np. oczyszczalnie, studnie, zbiorniki na gaz), a także sprawdzić inwestycję pod kątem emitowanego hałasu (jeśli obiekt ma służyć jako zakład produkcyjny lub usługowy), odległości od ujęć wody oraz zabytków.
Jeżeli nasza przyszła nieruchomość kwalifikuje się do zgłoszenia budowy (zamiast starania się o pozwolenie na budowę), musimy dołączyć do niego następujące dokumenty:
– projekt architektoniczno-budowlany w czterech egzemplarzach,
– wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego/ lub warunki zabudowy,
– posiadane prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
– oświadczenie właściwego zarządy drogi – tylko w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej,
– informację o obszarze oddziaływania obiektu.
Jak widać, takie rozwiązanie nie jest całkowicie wolne od różnego rodzaju formalności. Warto również zaznaczyć, że po złożeniu przez nas takiego zgłoszenia odpowiedni ogran administracyjny (czyli starosta lub prezydent miasta powiatowego) ma 30 dni na zajęcie stanowiska w tej sprawie. Przez ten czas nie możemy jeszcze rozpocząć budowy – jest to możliwe dopiero po ostemplowaniu i zwrocie naszych dokumentów.
Jeżeli zaś po analizie projektu architekt stwierdzi, że obszar oddziaływania naszego domu będzie wykraczał poza granice posiadanej przez nas działki, musimy postarać się o pozwolenie na jego budowę. Jak wygląda taka procedura? Pozwolenie na budowę jest dokumentem, który może zostać wystawiony przez wydział architektury w odpowiednim starostwie. Jednak zanim go otrzymamy, musimy dopełnić kilku formalności i zgromadzić niezbędne dokumenty.
Pierwszym krokiem jest udanie się do urzędu gminy i uzyskanie wypisu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy. Ten pierwszy jest aktem prawa miejscowego, który decyduje o przeznaczeniu, warunkach zagospodarowania oraz zabudowy danego gruntu. Zaś w miejscach, w których nie obowiązuje Plan Zagospodarowania Przestrzennego, wydawana jest decyzja o Warunkach Zabudowy, która określa warunki sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonywania innych robót budowlanych. Jej funkcją jest u trzymanie ładu przestrzennego na danym obszarze, w związku z czym może regulować takie cechy zabudowy jak jej linia, wielkość, geometria dachu, a czasem również kolory elewacji oraz innych elementów budynków.
Kolejny etap to zatrudnienie geodety, który wykona aktualną mapę sytuacyjno-wysokościową do celów projektowych w skali 1 : 500. To właśnie na nią projektant naniesie obrys naszego przyszłego domu. Dobrym pomysłem jest także zlecenie badań geotechnicznych, które pozwolą na sprawdzenie nośności gruntu i poziomu wód gruntowych. Mając te dokumenty, możemy wybrać i kupić projekt architektoniczno-budowlany, który następnie należy zaadaptować do naszej działki i jej warunków terenowych. Aby złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, należy załączyć do niej gotowy projekt.
Ostatnim niezbędnym załącznikiem do wniosku jest dokumentacja Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej (wystawiana przez Zakład Uzgadniania Dokumentacji Projektowej), czyli ustalenie odległości między projektowanymi obiektami, takimi jak budynki, sieci, zjazdy, a także w stosunku do granic działek i innych obiektów.
Po zdobyciu wszystkich tych dokumentów możemy już składać wniosek o pozwolenie na budowę. Wniosek powinien zostać złożony w formie formularza urzędowego i należy zawrzeć w nim informację o inwestorze, rodzaju inwestycji (np. dom jednorodzinny) i adresie miejsca budowy oraz oznaczenie nieruchomości (obręb ewidencyjny, numer działki). Pamiętajmy, że do wniosku należy dołączyć następujące załączniki:
– projekt budowlany w czterech egzemplarzach wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem architekta adaptującego o przynależności do izby samorządu zawodowego aktualnym na dzień opracowania projektu,
– wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich,
– oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
– decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
– warunki techniczne dostawy mediów.
Decyzja o pozwoleniu na budowę wydawana jest w ciągu maksymalnie 65 dni od złożenia wniosku. Jeśli przedłożona przez nas dokumentacja okaże się błędna, organ poinformuje nas o tym i wyznaczy termin, w jakim będziemy musieli usunąć niedociągnięcia. Jeżeli tego nie zrobimy, otrzymamy odmowę udzielenia pozwolenia na budowę.
