Choć umowa dożywocia nie jest nową instytucją prawa cywilnego, to wiele osób nie ma pojęcia czym ona jest i jakie konsekwencje może przynieść. Szczególnie wzniosłe znaczenie może mieć dla osób starszych, które dzięki niej pozbędą się za życia praw do nieruchomości lecz będą mieć zagwarantowaną spokojną i godną starość.
Na czym polega umowa dożywocia?
Umowa o dożywocie uregulowana jest przepisami kodeksu cywilnego i polega na tym, że w zamian za uzyskanie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania. Oprócz tej istoty umowy, pozostałe zapisy mogą być kształtowane dowolnie według oczekiwań stron. Jeśli natomiast umowa nie precyzuje, w jaki sposób ma dojść do utrzymania dożywotnika (zbywcy), to ustawa przyjmuje domniemanie, że dożywotnika należy przyjąć jako domownika, zapewniając mu podstawowe potrzeby bytowe tj. wyżywienie, ubranie, odpowiednie warunki życiowe, a także wsparcie i pomoc w chorobie i zorganizowanie pogrzebu na koszt nabywcy.
Umowa dożywocia może zostać ustanowiona wyłącznie na rzecz nieruchomości, co do której zbywca posiada pełną własność, udział we współwłasności lub prawo do użytkowania wieczystego. Przedmiotem umowy może być również gospodarstwo rolne i każda nieruchomość gruntowa, nie tylko lokalowa. Co ważne i problematyczne, niestety nie ma możliwości aby spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu stanowiło przedmiot umowy dożywocia. Przysparza to wielu problemów, gdyż nadal wiele starszych osób mieszka w lokalach spółdzielczych, a pełne usystematyzowanie sytuacji prawnej nieruchomości nie zostało przeprowadzone.
Kodeks umożliwia zastrzeżenie, że umowa dożywocia będzie skuteczna również w stosunku do osoby bliskiej zbywcy nieruchomości, a więc i jej należy zapewnić zaspokojenie potrzeb bytowych. O bliskości stosunków między zbywcą a osobą trzecią decydują okoliczności faktyczne, jednak w znakomitej większości będą to członkowie najbliższej rodziny lub inne, żyjące w konkubinacie.
Umowa dożywocia nie jest darowizną
Wiele osób mylnie stosuje obie formy zamiennie. Jest to błąd ponieważ umowa dożywocia znacząco różni się od umowy darowizny, nawet z ustanowieniem służebności na rzecz zbywcy. W pierwszej kolejności różnica polega na tym, że umowa dożywocia to umowa odpłatna. Zatem nie stosuje się w stosunku do umowy dożywocia przepisów o darowiźnie, a co za tym idzie również tych o zachowku. Dzięki temu nieruchomość przekazana w drodze umowy dożywocia nie podlega zaliczeniu na schedę spadkową, a więc nie można zaliczyć jej na poczet obliczenia zachowku. Toteż umowa dożywocia stanowi doskonały sposób na „zabezpieczenie” nieruchomości i wyłączenie jej spod dziedziczenia ustawowego jeśli w rodzinie występują spory, a zbywca chce uniknąć uwikłania swoich następców prawnych w długotrwałe procesy sądowe.
Zalety umowy dożywocia
Niewątpliwie największą zaletą zastosowania tej instytucji prawnej jest fakt zadbania o swój majątek jeszcze za życia jednocześnie mając zapewniony dach nad głową, opiekę i godne życie aż do śmierci. Ponadto godne życie i wsparcie nabywcy nie musi dotyczyć wyłącznie dożywotnika, ale również jej osób bliskich.
Drugim plusem jest możliwość elastycznej zmiany warunków dożywocia w razie wytworzenia się stosunków pomiędzy zbywcą a nabywcą, które uniemożliwiają ścisły i bezpośredni kontakt stron. Takie okoliczności pozwalają na zmianę pełnej opieki lub jej części na rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W takiej sytuacji oczywiście ostateczna decyzja należy do sądu, a uprawnienie do wystąpienia z wnioskiem o zmianę warunków umowy dożywocia przysługuje zarówno dożywotnikowi jak i nabywcy.
Po stronie nabywcy zaletą jest posiadanie pełnego prawa do nieruchomości, które w żaden sposób nie zostało ograniczone służebnością na rzecz dożywotnika. Toteż może on dowolnie dysponować nieruchomością poprzez obciążanie jej ograniczonymi prawami rzeczowymi lub po prostu ją zbyć. W takiej sytuacji dożywotnik nadal jest zabezpieczony umową dożywocia, gdyż nawet w razie zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem nabywca nadal ponosi odpowiedzialność osobistą za świadczenia objęte umową, a dożywotnik ma możliwość zamiany swojego uprawnienia na dożywotnią rentę.
Koszty związane z umową dożywocia
Umowa dożywocia, jak każda umowa, której przedmiotem jest nieruchomość, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wobec tego należy mieć na uwadze, że obarczona jest ona kilkoma kosztami, które trzeba ponieść aby skutecznie ją zawrzeć. Co więc składa się na koszt umowy dożywocia?
- Taksa notarialna – zależna od wartości przedmiotu czynności notarialnej, maksymalna wysokość określona jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości ws. maksymalnych stawek taksy notarialnej;
- Wypisy aktu notarialnego – w przypadku umowy dożywocia potrzebnych jest ich około 5;
- Wpis do księgi wieczystej nowego nabywcy– stała opłata w kwocie 200 zł
- Wpis do księgi wieczystej prawa osobistego – jeśli strony zechcą dokonać ujawnienia prawa dożywocia w księdze wieczystej należy złożyć stała opłatę w kwocie 150 zł;
Oprócz kosztów związanych z samym aktem notarialnym istotny jest fakt, że w przeciwieństwie do umów darowizny, nawet w przypadku osób najbliższych konieczne będzie zapłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych. Wysokość podatku wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Obowiązkiem obarczona jest strona nabywająca prawo własności nieruchomości.
