Umowa najmu okazjonalnego – czy po jej podpisaniu możemy czuć się bezpiecznie?
Wynajem mieszkania to jedna z dość powszechnych form podreperowania domowego budżetu. Niestety czasem możemy trafić na nieuczciwego wynajmującego. Wtedy nasze plany mogą się mocno skomplikować. Aby tego uniknąć, wystarczy sięgnąć po jedno proste i dość skuteczne narzędzie, jakim jest umowa najmu okazjonalnego. Co to takiego i jakie są korzyści z jej podpisania.
Co to jest umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego to nic innego jak nieco zmodyfikowana umowa między najemcą a wynajmującym dany lokal, na mocy której:
- najemca zostaje zobowiązany do regularnego uiszczania czynszu;
- najemca zostaje zobligowany do poddania się dobrowolnej eksmisji po okresie ustania umowy najmu;
- wynajmujący nie może bez pozwolenia najemcy wejść do mieszkania, przechowywać w nim swoich rzeczy czy korzystać z niego w jakikolwiek sposób;
- wynajmujący zobowiązuje się do zapewnienia najemcy całkowitej swobody w korzystaniu z mieszkania przez cały okres trwania umowy.
W praktyce oznacza to, że z chwilą, gdy umowa najmu wygasa, a lokal nadal nie zostanie opuszczony, wynajmujący ma prawo wszcząć procedurę egzekucyjną. To samo dotyczy sytuacji, kiedy najemcą nie płaci regularnie czynszu.
Co zyskuje najemca? Przede wszystkim nie musi obawiać się o nagłe podniesienie opłat, które uiszcza zgodnie z umową za użytkowanie lokalu. Po drugie nie musi obawiać się, że wynajmujący z dnia na dzień wypowie zawartą umowę, ponieważ na przykład znalazł kogoś bardziej odpowiedniego na jego miejsce.
Umowa najmu okazjonalnego została wprowadzona, jako poprawka do ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 17 grudnia 2009 roku.
Czym się różni najem zwykły od okazjonalnego?
Jak już wcześniej powiedzieliśmy: wynajmowanie mieszkania może okazać się naprawdę dobrym i opłacalnym rozwiązaniem, pod warunkiem jednak, że trafimy na solidnego wynajmującego. W przeciwnym wypadku więcej stracimy, niż zyskamy. Chyba że zdecydujemy się właśnie na wynajem okazjonalny. Różni się on od klasycznego pod kilkoma istotnymi względami:
- dostarcza skutecznych narzędzi do walki z nieuczciwym najemcą – zobowiązuje go do systematycznego płacenia czynszu oraz obliguje do opuszczenia mieszkania z dniem wygaśnięcia umowy;
- ułatwia usunięcie dłużnika z naszego mieszkania – przyspiesza proces pozbycia się uciążliwego i niechcianego lokatora;
- wiąże się z licznymi formalnościami – przez co bywa dość kłopotliwą formą najmu i dlatego wciąż niewiele osób się decyduje na tego rodzaju zabezpieczenie i rozwiązanie.
6 rzeczy, o których trzeba pamiętać, aby czuć się bezpiecznie po podpisaniu umowy najmu okazjonalnego
Aby umowa najmu okazjonalnego okazała się skutecznym narzędziem, musimy pamiętać o kilku bardzo istotnych kwestiach przed jej podpisaniem. Oto 6 najważniejszych z nich.
- Sprawdzamy jak najdokładniej przyszłego najemcę. W tym celu sam wywiad i zapewnienia z jego strony, to za mało. Warto też skontaktować się z poprzednim wynajmującym lub sąsiadami najemcy. Sam najemca również powinien sprawdzić, kim jest wynajmujący, robiąc to w analogiczny sposób. Obie strony umowy powinny też spisać wzajemnie swoje dane z dowodu osobistego. To ułatwi i przyspieszy ewentualne dociekanie swoich praw, gdyby któraś ze stron umowy okazała się nieuczciwa.
- Przygotowanie stosownego dokumentu potwierdzającego wolę najemcy, co do dobrowolnego opuszczenia mieszkania w momencie ustania obowiązywania umowy. Taki dokument powinien być podpisany przez notariusza. Wiążę się to z uiszczeniem dodatkowej opłaty – obowiązek ten leży po stronie wynajmującego.
- Przedstawienie dokładnych kosztów związanych z użytkowaniem wynajmowanego mieszkania. To dobra praktyka, ponieważ stawia wynajmującego w pozytywnym świetle. Świadczy to też o jego uczciwości.
- Ustalenia dotyczące kaucji. Zazwyczaj odpowiada ona sumie jednomiesięcznego czynszu. Jednak jej wysokość może być też uzależniona od standardu samego mieszkania. Dobrze jest więc wyjaśnić z najemcą tę kwestię i ująć ją w umowie. Zapis powinien również objąć swoim zakresem informacje na temat tego, co stanie się z uiszczoną kaucją, gdyby najemca postanowił opuścić mieszkanie wcześniej, niż określa to podpisana umowa najmu. Tym sposobem można uniknąć niepotrzebnych sporów czy ewentualnych niejasności związanych z rozliczeniami za wynajem.
- Jeżeli, jako wynajmujący chcemy mieć kontrolę nad stanem wynajmowanego mieszkania, powinniśmy w umowie jasno określić warunki jej sprawowania. Należy pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego nie pozwala wynajmującemu na zakłócanie prywatności najemcy. Dobrą praktyką jest więc umieszczenie zapisu, że jako wynajmujący mamy prawo raz w miesiącu wejść do swojego mieszkania i je kontrolować np. przy okazji pobierania czynszu.
- Podpisanie protokołu zdawczo – odbiorczego. Można go uzupełnić zdjęciami lokalu i znajdującymi się w nim sprzętami. Dokument ten pozwoli na ocenę stanu mieszkania i ewentualne na ustalenie kosztów związanych z naprawą urządzeń czy innych szkód, jakie poczynił najemca. Przy tej okazji można również wyjaśnić najemcy zasady prawidłowego obchodzenia się z przedmiotami, znajdującymi się na wyposażeniu mieszkania.
Jakie dokumenty są potrzebne przy najmie okazjonalnym?
Aby umowa najmu okazjonalnego weszła w życie, powinna być uzupełniona o kilka ważnych dokumentów. Ich brak może wpłynąć na uruchomienie procedury egzekucyjnej. O jakich dokumentach mowa? Należą do nich:
- oświadczenie woli najemcy o poddaniu się procedurze egzekucji w zakresie opróżnienia mieszkania – dokument ten powinien przybrać formę aktu notarialnego, inaczej będzie nieważny;
- oświadczenie wskazujące dokładnie lokal, w którym będzie mógł zamieszkać najemca na wypadek przeprowadzenia egzekucji – ten dokument nie wymaga poświadczenia notarialnego;
- oświadczenie właścicieli tego lokalu lub osób posiadających prawo do dysponowania tym lokalem wyrażającego zgodę na zamieszkanie najemcy po opróżnieniu lokalu — dokument ten może, ale nie musi być poświadczony podpisem notarialnym — jest to kwestia umowna i bardzo indywidualna.
Warto przy tym nadmienić, że wynajmujący ma prawo uzupełnić umowę o dodatkowe dokumenty. Tym samym chroniąc lepiej swój interes i swoją własność. Wtedy dobrze jest, aby posiadały one poświadczenie notariusza. Co prawda będzie się to wiązało z dodatkowymi opłatami, ale na pewno będą to mniejsze koszty, niż te, jakie może wygenerować nieuczciwy najemca.
Wypowiedzenie najmu okazjonalnego – co warto wiedzieć?
Umowa najmu okazjonalnego ma za zadanie chronić w jak największym stopniu właściciela mieszkania. Czy jednak oznacza to, że musi on czekać na jej ustanie, mimo że zauważy nieuczciwe postępowanie najemcy? Niekoniecznie. Jednak to, czy może on wypowiedzieć najem okazjonalny, jest ściśle uzależnione od wystąpienia następujących przyczyn, które powinien on wskazać w wypowiedzeniu:
- pomimo pisemnego upomnienia najemca niszczy mieszkanie lub używa go niezgodnie z zapisami umowy;
- najemca bez pisemnej zgody właściciela podnajął mieszkanie lub wynajął osobom trzecim;
- najemca zalega z opłatami czynszowymi lub innymi ujętymi w zapisach umowy.
- Wypowiedzenie najmu okazjonalnego może nastąpić w dowolnym czasie. Jest ono zawierane za porozumieniem stron.
Reasumując – umowa najmu okazjonalnego to rozwiązanie, które okazuje się tak samo korzystne dla obu stron. Na jej mocy zarówno wynajmujący, jak i najemca stają się zabezpieczeni przed nieuczciwym posunięciem, któregoś z nich. Mimo że wiążę się ona z licznymi formalnościami, a także dodatkowymi kosztami, warto – dla własnego bezpieczeństwa – rozważyć jej podpisanie.