Upadek dewelopera, czy jest szansa na odzyskanie pieniędzy?

Pomimo wysokiej inflacji i rosnących kosztów kredytów hipotecznego koniunktura na rynku nieruchomości jest całkiem dobra. Tym bardziej że ciągle jest popyt na mieszkania. Sprawiło to, że dostrzegalna jest silna konkurencja wśród firm deweloperskich. Może to skutkować nietrafionymi inwestycjami i wysokimi kosztami budowy, a to niekiedy prowadzi do bankructwa firmy. Upadek dewelopera dotyka też klientów. Przekonaj się, jak się przed tym zabezpieczyć.

Czy ustawa deweloperska chroni klientów?

Upadek dewelopera nie musi oznaczać dla Ciebie potężnych strat finansowych, ponieważ chronią Cię zapisy Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przepisy te zaczęły obowiązywać 16 września 2011 roku i zgodnie z treścią tego dokumentu deweloper jest zobowiązany do utworzenia osobnych rachunków powierniczych. Dzięki temu w razie ogłoszenia upadłości inwestorzy mają stanowić osobną masę upadłościową, a zgromadzone środki mają w pierwszej kolejności zaspokoić roszczenia nabywców. Dopiero później pieniądze otrzymają wierzyciele. Dlatego, gdy zastanawiasz się, czy ustawa deweloperska chroni klientów, to sugeruj się właśnie tym zapisem.

Jak sprawdzić, czy deweloper ogłosił upadłość?

Dla każdego inwestora alarmujące powinny być opóźnienia w oddaniu inwestycji lub przedłużanie się poszczególnych etapów budowy. Niepokój mogą też budzić przerwy w budowie. Jeśli dostrzegasz taki problem u wybranego przez Ciebie dewelopera, to koniecznie sprawdź status tej firmy na stronie Internetowego Monitora Sądowego i Gospodarczego. Wykorzystaj do tego numer KRS.

Na podanej stronie znajdziesz listę postępowań upadłościowych dla całego kraju. Może się okazać, że deweloper już tam widnieje bądź niedługo ogłosi upadek. Dlatego warto monitorować sytuację aż do momentu oddania inwestycji.

Co zrobić, gdy deweloper ogłosi upadłość?

Gdy upadek dewelopera jest już pewien, to musisz działać szybko, bo to właśnie wtedy masz największe szanse na odzyskanie pieniędzy. Co zrobić, gdy deweloper ogłosi upadłość? Przede wszystkim udaj się do sądu, który prowadzi postępowanie upadłościowe i zgłoś swoją wierzytelność. Koniecznie zrób to w pisemnej formie – z łatwością znajdziesz odpowiedni wzór w Internecie.

Pamiętaj o tym, że wierzytelność można zgłosić w pojedynkę lub razem z innymi inwestorami. W ten sposób stworzycie tzw. zgromadzenie nabywców. Warto zastanowić się nad tym rozwiązaniem, ponieważ w większości przypadków zwiększa to szanse na spełnienie roszczeń.

Czego tak właściwie powinieneś oczekiwać w konsekwencji upadku dewelopera? Z pewnością możesz ubiegać się o zwrot wpłaconych pieniędzy (lub przynajmniej większości tej sumy). Możesz też domagać się kontynuacji inwestycji, jeśli tylko poprze Cię przynajmniej 20% wszystkich inwestorów. Wówczas syndyk sprzedaje nieruchomość innemu deweloperowi, który następnie jest zobowiązany do kontynuowania jej budowy. Zwróć tylko uwagę na to, że może się to wiązać z poniesieniem dodatkowych kosztów. Jednak w końcu otrzymasz klucze do swojego mieszkania, a z pewnością na tym zależy Ci najbardziej. Szczególnie gdy masz zaciągnięty kredyt hipoteczny.

Upadłość dewelopera na etapie umowy przedwstępnej

Niekiedy zdarza się, że do upadłości dewelopera dochodzi już na samym początku współpracy, czyli jeszcze na etapie podpisania zwykłej umowy przedwstępnej. W niektórych sytuacjach tylko ten dokument wiąże Cię z deweloperem. Dzieje się tak zazwyczaj wtedy, gdy firma sprzedaje już wybudowane nieruchomości. Wówczas przepisy nie wymagają od Ciebie podpisywania umowy deweloperskiej, więc zupełnie wystarczająca jest umowa przedwstępna. Jednak, co zrobić, jeśli na tym etapie dojdzie do upadłości dewelopera.

Tak naprawdę nie musisz się obawiać, bo umowa przedwstępna z deweloperem zapewni Ci podobną ochronę jak umowa deweloperska. Stanie się tak jedynie w przypadku, gdy zostanie spełniony kluczowy warunek – dokument musi być poświadczony przez notariusza. Poza tym roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości powinno być ujawnione w księdze wieczystej jeszcze przed ogłoszeniem upadłości.

W takiej sytuacji masz pewność, że po sprzedaży budynku przez syndyka uzyskane środki nie wejdą w skład masy upadłościowej, ale będą przeznaczone na zaspokojenie wierzycieli zabezpieczonych w księdze wieczystej. Wówczas dodatkowym zabezpieczeniem dla inwestorów jest akt notarialny.

Upadłość dewelopera a kredyt hipoteczny

Bardzo często upadek dewelopera dotyczy osób, które wzięły kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Wówczas nie zwalnia Cię to z obowiązku regulowania rat, co wynika z umowy z bankiem. Jeśli zaprzestaniesz to robić, to istnieje ryzyko licytacji majątku, a także utraty możliwości starania się o kredyt w przyszłości.

Warto zaznaczyć, że zaciągając kredyt na zakup nieruchomości, która jest dopiero budowana i nie ma jeszcze własnego wpisu w księdze wieczystej, to zwykle ponosisz koszt tzw. ubezpieczenia pomostowego. Zazwyczaj jest to jednoznaczne z wyższą marżą banku, która ulega pomniejszeniu dopiero w momencie wpisu mieszkania bądź domu do księgi wieczystej.

Zauważ, że ubezpieczenie jest zawierane między bankiem a ubezpieczycielem. Przede wszystkim ma na celu zagwarantowanie bankowi spłatę kredytu, jeśli Ty, jako kredytobiorca przestaniesz uiszczać raty kredytu. W takim przypadku ubezpieczyciel spłaci bankowi wszelkie należności. Jednak nie ogranicza to Twojej odpowiedzialności. Wówczas spodziewaj się dochodzenia roszczeń właśnie ze strony ubezpieczyciela.

Rachunek powierniczy otwarty a upadłość deweloperska

Zgodnie z ustawą z 2011 roku w podpisanej umowie deweloperskiej możesz mieć do czynienia z rachunkiem powierniczym otwartym i zamkniętym. Jak wpływają na upadek dewelopera i czym się wyróżniają?

• Rachunek powierniczy zamknięty – jest najbezpieczniejszym rodzajem. Przede wszystkim dlatego, że pieniądze, które są tam wpłacane, są wypłacane dopiero po oddaniu przez dewelopera inwestycji. Stanowi to dodatkowe zabezpieczenie dla inwestorów w przypadku bankructwa firmy deweloperskiej.
• Rachunek powierniczy otwarty – to nieco mniej bezpieczna opcja, ponieważ wpłacane tam pieniądze są wypłacane deweloperowi co miesiąc. Taka metoda ma wady i zalety. Jeśli chodzi o korzyści, to deweloper może szybciej zakończyć inwestycję. Jednak, gdy zdecydujesz się na rachunek powierniczy otwarty bez gwarancji, to możesz odzyskać jedynie część pozostałej wpłaconej kwoty. Dotyczy to tylko sytuacji, gdy pieniądze nie zostały już przeznaczone na bieżące inwestycje w budowę. Wówczas dużo bezpieczniejszym rozwiązaniem jest rachunek powierniczy otwarty z gwarancją. Wtedy wszystkie wpłacone pieniądze powinny zostać zwrócone inwestorom.

Rękojmia dewelopera – co to jest?

Rękojmia to ustawowa forma odpowiedzialności sprzedającego za wady fizyczne i prawne. Jednak jak jest w przypadku nieruchomości? Rękojmia dewelopera obowiązuje przez 5 lat od momentu przekazania lokalu kupującemu. W tym czasie wszystkie wady, jakie zostały dostrzeżone w mieszkaniu – z wyjątkiem tych, o których kupujący wiedział w chwili zakupu – powinny być naprawione przez dewelopera.

Co z rękojmią, gdy upada deweloper? Bankructwo firmy nie oznacza wygaśnięcia rękojmi. Jednak dochodzi do zmiany roszczenia. W konsekwencji będziesz ubiegać się nie o usunięcie wady, tylko o pieniądze. Największe szanse na zwrot środków masz wtedy, gdy roszczenie zostało zgłoszone przed ogłoszeniem upadłości. Jeśli stanie się tak później, to obowiązki z tytułu rękojmi dewelopera przechodzą na syndyka. Zazwyczaj on odmawia wykonania naprawy, ale nadal możesz odzyskać pieniądze. Musisz jednak zgłosić tę sprawę sędziemu komisarzowi.